MEMBELI RUMAH MELALUI KPR

KPR (kredit pemilikan rumah) adalah fasilitas yang disediakan bank untuk bisa memiliki rumah secara mengangsur. Karena harga rumah semakin naik setiap tahun dengan nilai yang tidak kecil, maka melalui KPR, masyarakat bisa lebih mudah membelinya, karena bisa di angsur setiap bulan . Seiring waktu cicilan berjalan, sesuai kenaikan inflasi, biasanya angsuran akan terasa makin ringan. Bahkan sebagian pakar properti menyebutkan bahwa sebetulnya membeli rumah secara KPR lebih murah daripada secara cash, setelah dihitung dengan kenaikan inflasi.

Jika anda hendak membeli rumah melalui KPR , pertama tama anda harus memilih rumah idaman anda melalui beberapa aspek, antara lain:

LOKASI
Pilihlah rumah yang lokasinya mudah dijangkau, entah itu dari tempat kerja, sekolah , fasilitas umum, pusat perbelanjaan, perbankan, dan lain lain, untuk memudahkan kegiatan anda sekeluarga sehari hari, selain hemat waktu, hemat biaya dan bensin, hemat tenaga dan fikiran karena tidak lelah serta stres lama di perjalanan. Selain itu akses jalan yang baik, tidak banjir, berlubang atau kualitas jalan rendah, mudah dilalui kendaraan pribadi serta tersedia akses angkutan umum, menjadi salah satu pertimbangan dalam memilih rumah. Juga jalan didalam perumahannya, apakah dicor beton, aspal, atau paving block, memiliki kelebihan tersendiri, entah itu pada kenyamanan , atau pada keterjangkauan harga. Semua hal ini nantinya akan berpengaruh pada potensi nilai investasi, dimana semakin baik lokasinya, harga jualnya akan makin meningkat dan menguntungkan jika hendak disewakan atau dijual kembali.

HARGA
Lakukanlah survey sesuai keperluan anda sebelum membeli rumah. Bandingkan harga permeter antara satu rumah dan lainnya di sebuah lokasi, atau antara satu perumahan dengan perumahan lain yang berdekatan. Sesuaikan perbandingan harga dengan aspek aspek lain yang mendukung.

perhatikan juga apakah harga yang tertera saat ditawarkan sudah termasuk biaya biaya pajak atau belum, karena harga rumah sebelum dihitung pajak memang kelihatan lebih murah. Pastikan anda meminta keterangan harga all in setelah semua biaya dan pajak dihitung, sebelum anda terlanjur membooking dan kemudian baru mengetahui harga rumah yang sebenarnya diluar ekspektasi anda, termasuk biaya biaya tambahan seperti posisi rumah hadap timur, posisi rumah di hook, atau posisi rumah menghadap taman.

DESAIN
Rumah bagi sebagian kalangan adalah simbol reputasi, kelas, serta selera. Sebagian besar masyarakat memilih desain sesuai trend yang berlaku. Misalnya saat ini orang cenderung menggemari desain mininalis modern. Tapi juga banyak yang memiliki selera berbeda, mungkin yang bertema etnis seperti ukiran tradisional. Denah atau pengaturan ruangan serta posisi pintu jendela tangga dapur kamar mandi hingga atap bahkan bagi kalangan tertentu harus memenuhi persyaratan tertentu, seperti feng shui bagi warga keturunan china atau misalnya posisi kloset tidak menghadap/membelakangi kiblat bagi umat muslim. Posisi rumah menghadap tinur atau di hook (tikungan jalan) atau menghadap taman juga menjadi pertimbangan saat memilih rumah, karena hal hal tersebut juga memberikan nilai tambah bagi rumah yang akan dibeli.

FASILITAS
Kebutuhan standar sebuah rumah yang jelas harus terpenuhi seperti sambungan listrik, sumber air menjadi hal primer yang tidak bisa ditawar. Khususnya air, untuk saat ini sebagian besar developer perumahan menyediakannya melalui sumur bor atau jet pump. Sebagian lagi ada yang menyediakan sistem air bersih artesis, dan sebagian lainnya ada yang memiliki jaringan pipa PDAM, yang terakhir ini mungkin untuk saat ini jarang perumahan yang menawarkannya.

Selain itu , fasilitas lain seperti keamanan, yang terdiri dari pos satpam beserta portal gerbang cluster, akses masuk satu pintu keluar masuk penghuni dan tamu, serta kamera cctv juga menjadi pertimbangan sesuai kebutuhan, apalagi bagi mereka yang menghendaki kenyamanan dan keamanan lingkungan dengan privasi yang baik. Yang tidak kalah penting adalah tersedianya RTH (ruang terbuka hijau) yang akan menjadi lahan serapan air untuk menghindari banjir serta menjaga keasrian dan kesegaran udara di lingkungan sekitar, terlebih jika terdapat fasilitas umum untuk bermain anak atau olah raga di hari minggu.

KUALITAS
ini akan menjadi bahan perbandingan penting untuk melihat apakah harga rumah sesuai atau tidak dengan kualitas bangunan, karena harga bahan bangunan jika dihitung permeter akan memiliki perbedaan yang lumayan besar. Rumah yang dibangun dengan batu bata akan lebih mahal dari yang dibangun dengan batako. Rumah 2 lantai memerlukan pondasi yang berbeda hingga harga permeternya akan lebih mahal dari rumah yang tidak bertingkat. Kusen kayu juga memiliki kualitas yang beragam, selain kusen aluminium yang sekarang banyak digunakan karena lebih hemat biaya, awet tahan rayap serta cuaca, dan ramah lingkungan karena tidak dibuat dengan bahan kayu yang berasal dari hutan. Lantai keramik akan lebih murah dari lantai granit, sebagaimana rangka atap kayu dibandingkan baja ringan, genteng biasa dengan genteng beton, atau kloset jongkok dibandingkan dengan kloset duduk. Fasad tampak depan yang memiliki aksen aksen tertentu dengan tembok, pilar atau dengan hiasan batu templek juga akan berbeda dibandingkan dengan fasad yang lebih ringkas.

REPUTASI PENJUAL/DEVELOPER
biasanya, semakin banyak proyek perumahan yang ditangani/dibangun sebelumnya, bisa menunjukkan pengalaman penjual/developer dalam melayani konsumen hingga proyek perumahan berikutnya mereka sudah lebih baik dalam segala hal. Kenalilah penjual/developer melalui perumahan sebelumnya. Dari segi desain, kualitas, hingga kenaikan harga yang berpotensi untuk investasi, mencerminkan reputasi dan kredibilitas mereka.

=====================

BI CHECKING
Nah , setelah anda memilih rumah sesuai kriteria yang disebutkan diatas, saatnya anda masuk ke tahap proses pembelian. Bagi sebagian perumahan, ada yang mewajibkan anda melakukan booking rumah pilihan anda terlebih dahulu. Ada juga yang akan meminta anda untuk melakukan BI Checking terlebih dahulu. Caranya cukup dengan menyerahkan fotocopy KTP atau untuk yang sudah berkeluarga berarti menyerahkan fotocopy KTP suami istri. BI checking dilakukan untuk melihat catatan reputasi kredit calon konsumen. Jika konsumen pernah memiliki keterlambatan angsuran, mungkin karena lupa, sibuk, atau kebetulan dana yang sudah di alokasikan harus dipakai dulu untuk keperluan lain, entah itu kartu kredit, cicilan kendaran atau rumah serta angsuran pinjaman lain lain, maka calon konsumen belum akan diizinkan untuk membeli rumah melalui KPR, karena nantinya memiliki resiko kredit macet dan akan merugikan konsumen sendiri jika akhirnya harus dikenai denda keterlambatan atau bahkan sampai ditarik kembali rumahnya oleh bank.

BOOKING RUMAH
segera setelah anda lolos BI checking , sebaiknya anda langsung melakukan booking rumah yang sudah anda incar, agar tidak di ambil/didahului peminat lain. Selain itu juga untuk mengikat harga jual rumah yang berlaku sebelumnya, karena biasanya perumahan akan menaikkan harga jual rumah setiap bulan, dengan besaran yang bervariasi, dari jutaan hingga ratusan juta, lumayan kan kalau terlambat booking lalu harus kebagian harga baru yang lebih mahal . Developer perumahan akan menutup rumah/kavling yang sudah anda booking untuk peminat lain , dan siap anda miliki. Besaran booking ini beragam untuk setiap developer, ada yang 500 ribu, 3 juta, 5 juta, 10 juta, dan seterusnya, tergantung kebijakan serta kelas dan harga masing masing perumahan.

apabila BI checking dilakukan setelah booking, lalu kemudian BI checking anda tidak lolos, biasanya biaya booking hangus atau dipotong 50% , tergantung kebijakan developer melalui beberapa pertimbangan dan perhitungan, seperti banyaknya peminat dan lain lain. Itu sebabnya amat disarankan bagi anda sebelum membooking rumah, memastikan dahulu reputasi catatan kredit anda baik , tidak memiliki keterlambatan, untuk menghindari resiko booking fee hangus atau dipotong.

PESRYARATAN KPR
Dalam waktu 14 hari sejak booking, konsumen harus memenuhi persyaratan administratof ke bank yang bersangkutan. Persyaratan ini meliputi fotokopi KTP (suami istri bagi yang berkeluarga), kartu keluarga, surat nikah, surat keterangan pegawai dari instansi yang bersangkutan atau izin izin legalitas usaha seperti SIUP, TDP , NPWP. slip gaji 3 bulan terakhir atau laporan keuangan usaha 3 bulan terakhir, pasfoto 4x6, dan sebagainya.

UANG MUKA/DOWN PAYMENT
selain persyaratan dokumen, konsumen juga dalam waktu 14 hari sejak booking sudah harus melunasi uang muka. Sesuai peraturan dari pemerintah pusat, dalam hal ini Bank Indonesia, uang muka untuk rumah dibawah type 70 mininal sebesar 20% , rumah type 70 ke atas minimal 30% , serta KPR rumah kedua (jika saat itu telah sedang menjalani cicilan KPR rumah lainnya) minimal 30%. Selain itu bank juga melalui analis nya akan melihat catatan kredit lain yang sedang dijalani konsumen, bisa jadi akan berpengaruh pada kewajiban besarnya uang muka minimal, misalnya hingga 40% atau lebih dari harga rumah. Semua hal ini di atur untuk kepentingan konsumen juga, agar besar cicilan perbulan tidak memberatkan, dan lebih jauh lagi untuk menghindari kredit macet yang akan merugikan konsumen sendiri.

uang muka ini biasanya sudah termasuk pajak pajak seperti PPN, BBN (sertifikat rumah atas nama konsumen), AJB, BPHTB, biaya notaris, dan administrasi. Selain itu juga sudah termasuk biaya fasilitas umum perumahan seperti jalan, listrik, air, dan lain sebagainya. Developer yang berbeda akan menerapkan kebijakan yang berbeda pula.

WAWANCARA BANK
setelah semua persyaratan terpenuhi, bank akan melakukan wawancara dengan konsumen, untuk menentukan apakah pengajuan KPR nya akan diterima sesuai nilai pengajuan, atau apakah konsumen diharuskan menambah besar uang muka (turun plafond kredit) untuk meringankan besar cicilan, atau apakah konsumen belum bisa diproses pengajuan KPR nya karena beresiko tinggi mengalami kredit macet sehingga pembelian rumah hanya bisa dilakukan secara cash.

BAGAIMANA AGAR PENGAJUAN KPR DISETUJUI BANK?
jika anda tidak memiliki cicilan apapun serta tagihan biaya bulanan seperti listrik, air, telepon, termasuk kebutuhan bulanan seperti bensin, transport, biaya sekolah, makan dan lain lain sehari hari tidak besar, maka perhitungan standard nya adalah, pendapatan bulanan minimal =2.5 x besar cicilan KPR. Artinya, jika cicilan rumah sebesar 2 juta perbulan ,maka gaji minimal harus sebesar 5 juta. Jika cicilannya 3 juta, gaji minimal harus sebesar 7.5 juta. Cicilan di angka 4 juta mengharuskan konsumen memiliki gaji 10 juta keatas, dan seterusnya.


MENGETAHUI BESAR CICILAN
bank yang menyediakan fasilitas KPR biasanya memberikan jangka waktu cicilan hingga 15 sampai 20 tahun, tergantung usia konsumen, dihitung mundur dari usia pensiun. Pilihan waktu cicilan yang panjang ini biasanya diambil oleh mereka yang menghendaki besar cicilan yang lebih ringan. Bagi mereka yang menghendaki rumah lunas lebih cepat, bisa mengambil jangka waktu kredit 5 atau 10 tahun, sesuai kemampuan serta kebutuhan konsumen. Didalam artikel ini saya akan memberikan gambaran untuk cicilan 15 tahun yang paling umum dikehendaki calon konsumen.

misalnya jika harga rumah Rp 270 juta untuk type 40, artinya uang muka minimal sebesar 20% = Rp 45 juta, maka sisanya adalah Rp 225 juta yang di ajukan ke bank sebagai KPR. Jika misalnya bunga KPR sebesar 12.5% , maka cicilan selama 15 tahun adalah sebesar Rp 2.8 jutaan perbulan. jika harga rumah Rp 500 juta untuk type 50, artinya uang muka minimal sebesar 20% = Rp 100 juta, maka sisanya adalah Rp 400 juta yang di ajukan ke bank sebagai KPR. Jika misalnya bunga KPR sebesar 12.5% , maka cicilan selama 15 tahun adalah sebesar Rp 4.9 jutaan perbulan.

BIAYA KPR
biaya KPR ini tidak ditarik/ditentukan oleh developer perumahan , melainkan oleh bank. Selain uang muka, konsumen harus menyiapkan biaya KPR ini dengan cara membuka rekening di bank yang dimaksud, yang besarannya sekitar 5% atau 6% dari nilai pengajuan KPR, yang peruntukannya antara lain untuk biaya provisi (1% dari limit kredit), biaya administrasi (0.1% dari limit kredit), termasuk biaya asuransi yang meliputi asuransi kebakaran dan asuransi jiwa untuk perlindungan rumah yg dicicil, hingga cicilan KPR bisa dianggap lunas jika terjadi sesuatu yang tidak dikehendaki terjadi pada konsumen, sesuai ketentuan yang telah ditetapkan oleh bank.

AKAD JUAL BELI
setelah anda menyelesaikan semua administrasi dan kredit anda disetujui, selanjutnya akan dijadwalkan akad jual beli didepan notaris. Saat akad jual beli biasanya konsumen diminta menyiapkan beberapa lembar materai. Akad jual beli ini tidak bisa diwakilkan, sehingga jika konsumen bekerja di kota lain, harus dijadwalkan untuk hadir dan menandatangani langsung. Setelah akad sah dan legal, developer tinggal menyelesaikan kewajibannya pada anda untuk menyelesaikan pembangunan rumah, paling lambat hingga 8 bulan sejak AJB, sehingga bisa segera serah terima kunci rumah, dan anda beserta keluarga bisa menempati rumah idaman anda, sambil menjalani masa cicilan KPR.

Semoga artikel sederhana ini bermanfaat, selamat memilih dan membeli rumah idaman anda